Fonctionnement du crédit in fine

Cas pratique sur le credit in fine

Qu’est-ce qu’un credit in fine ?

Dans le fonctionnement d’un crédit immobilier classique amortissable, la mensualité que rembourse l’emprunteur se compose d’une part de capital et d’une part d’intérêts. Le prêt immobilier in fine est un outil financier qui a été institué pour les investisseurs locatifs et dont le principe est complètement différent.

Pendant toute la durée de ce crédit, les mensualités ne sont constituées qu’exclusivement d’intérêts. Le capital sera remboursé à l’échéance et en une seule fois. « In fine » vient donc de cette notion de remboursement à la fin.

Ce remboursement de capital peut s’effectuer de différentes façons :

  • Soit par la revente du bien immobilier pour lequel le prêt avait été consenti.
  • Soit par une épargne existante.
  • Soit par la reconstitution de ce capital grâce à une épargne mensuelle réalisée sur un produit de placement financier, SICAV, assurance-vie ou autre produit de capitalisation. Ce choix est à définir avec l’organisme prêteur qui va nantir le capital partiellement ou dans sa totalité.

Pour les gens désireux de se lancer dans un placement locatif, opter pour le crédit in fine est considéré comme la meilleure des solutions, car il offre des avantages non-négligeables à l’investisseur. La différence entre le crédit in fine et un prêt classique réside dans le système de remboursement du capital emprunté. En effet, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts durant la durée de l’emprunt, mais il doit solder la totalité du capital à l’échéance.

Le principe du crédit in fine

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Le crédit in fine est destiné aux personnes qui veulent investir dans l’immobilier, en raison des avantages fiscaux qu’il offre. Pour les prêts classiques, l’emprunteur rembourse, mensuellement, une partie du capital avec les intérêts. Par contre, pour le crédit in fine, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts. C’est seulement à la fin de l’échéance qu’il doit rembourser le capital en une seule fois.

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Afin de solder le capital, l’emprunteur doit effectuer une épargne, en versant mensuellement de l’argent sur un placement défini par la banque. Cela peut être une assurance-vie ou un bon de capitalisation. Cela est comparable à une garantie car la banque s’assure que cette épargne constituera la totalité du capital emprunté. La durée du crédit in fine s’étale jusqu’à 15 ans, et la valeur minimum du prêt est de 21 000 euros.

Les inconvénients de ce prêt

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Certes, le crédit in fine comporte des avantages, mais ce système semble revenir plus cher qu’un prêt classique. En effet, il est possible de remarquer que les intérêts mensuels sont très élevés.

De plus, l’emprunteur doit contracter une assurance-vie nantie et une hypothèque du bien, si cet investissement s’avère être une perte. Il est vrai que la fiscalité est réduite, mais les intérêts prélevés sont déduits dans le revenu locatif. Malgré sa nature attrayante, on peut constater que le prêt in fine revient plus cher qu’un prêt amortissable.

Pourquoi choisir un credit in fine pour l’achat d’un bien immobilier à but locatif ?

Achat d'un bien immobilier à but locatif

L’avantage du credit in fine est avant tout fiscal, c’est pourquoi il concerne plutôt les investisseurs dans l’immobilier locatif. La totalité du montant des intérêts est déductible des revenus locatifs du bien concerné. Les taux et donc les intérêts d’un credit in fine sont plus élevés que ceux d’un prêt amortissable classique, ce qui parfois crée un déficit qui sera alors déductible du revenu global de l’investisseur.

En résumé, le credit in fine allie déduction des intérêts, diminution des impôts et un ou plusieurs placements performants. Il s’adresse donc tout particulièrement aux personnes ayant un taux d’imposition supérieur à 40%, des revenus réguliers et propriétaires de foncier locatif. Ce type de prêt n’est en aucun cas fait pour l’achat d’une résidence principale.

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Principes de fonctionnement du credit in fine :

  • Les intérêts sont calculés sur le capital total et ce, pendant toute la durée de l’emprunt, c’est pourquoi ils sont plus élevés que ceux d’un prêt amortissable.
  • Le montant des échéances diminue au fur et à mesure du remboursement, les intérêts payés se déduisent des revenus locatifs et donc au final diminuent les impôts.
  • En général, au départ de l’opération, l’organisme prêteur demande un apport. Celui-ci ne viendra pas en diminution du prix d’achat du bien, il servira de capital de départ sur le contrat d’assurance-vie ou l’achat des SICAV liés au prêt.

Cas pratique

Voici un exemple permettant de bien comprendre le mécanisme et l’intérêt d’un credit in fine :

Credit in fineLe prix d’achat du bien locatif est 200 000 € et l’emprunt est fait sur 15 ans. L’investisseur dispose de 3 parts fiscales et d’un revenu net annuel de 45 000 €. Cet investissement locatif est le premier de ce ménage. Le loyer mensuel de départ du bien acheté est 800€ hors charges et sera revalorisé de 1,5% chaque année.

Le montage du dossier de credit in fine se fait avec une assurance-vie associée ayant un rendement de 4,5 % et la banque exige un apport en capital de 30 % du montant du bien acheté, soit 60 000 €. Le taux du credit in fine est 4,2 %.

Le comparatif entre ce credit in fine et un prêt amortissable est dans le tableau ci-dessous :

  • Prêt amortissable – Credit in fine
  • Montant : 140 000 € – 200 000 €
  • Durée : 15 ans – 15 ans
  • Taux : 3,95 % – 4,20 %
  • Mensualité du prêt : 1 032,06 € – 700,00 €
  • Nantissement mensuel de l’assurance-vie : 0 € – 319,79 €
  • Loyer : 800 € – 800 €
  • Effort mensuel : 232,06 € – 219,79 €
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Bilan patrimonial de cette opération :

  • Prêt amortissable – Credit in fine
  • Apport personnel : 60 000 € – 60 000 €
  • Versements sur adossement : 0 € – 57 562 €
  • Amortissement du capital : 140 000 € – 0 €
  • Intérêts du prêt : 45 770,57 € – 126 000 €
  • Impôts sur le revenu payés en 15 ans : 65 400 € – 44 460 €
  • Total des dépenses : 311 171 € – 288 023 €

On constate qu’au final le credit in fine permet d’économiser 23 148 € grâce à la réduction d’impôt réalisée et au rendement de l’épargne.

Attention les intérêts seront conséquents

Certes, ce crédit que vous pouvez trouver sur le site https://www.immobilier-danger.com/Quel-est-l-interet-d-un-credit-in-309.html s’avère être très pratique, mais il faut impérativement se renseigner. En effet, vous ne devez pas rembourser le capital, les intérêts seront par contre beaucoup plus élevés dans ce cas de figure, d’où l’intérêt de vous renseigner le plus possible.

  • Malgré les intérêts très élevés, vous aurez un avantage fiscal assez sympathique si vous concrétisez cette demande.
  • Ce sont les particuliers qui ont une forte imposition qui ont tendance à opter pour cette méthode.
  • Il sera alors possible de réduire les sommes engendrées par ces intérêts, cela concerne ceux qui possède un taux marginal important.
  • N’hésitez pas à utiliser un simulateur ou à vous renseigner pour savoir si ce prêt in fine est réellement fait pour vous.

N’oubliez pas qu’il s’agit tout de même d’un crédit, vous aurez alors une assurance pour le décès ainsi que l’invalidité. Selon les professionnels, les garanties seraient même beaucoup plus intéressantes avec ce dossier. Même s’il y a un fonctionnement clairement différent par rapport à un crédit classique, n’oubliez pas qu’il existe de sérieux atouts pour cette transaction. Un professionnel pourra notamment vous épauler lors de la souscription.

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